신탁등기 오피스텔, 안전한 줄 알았는데 보증금까지 날릴 뻔했습니다

충북 증평에서 신혼집을 구하던 어느 부부는
‘전세 사기’가 무서워 월세를 선택했습니다.

당시 분위기가 그랬습니다.
전세는 위험하다, 월세가 낫다,
이런 말이 여기저기서 들리던 때였죠.

25평 신축 오피스텔.
보증금 3,000만 원에 월세 43만 원.
딱 부담되지 않는 선이었고,
등기부등본도 아주 깨끗해 보였습니다.

계약도 공인중개사 통해 진행했고,
서류도 확인했으니 괜찮다 싶었죠.

그런데, 입주 3개월 만에 황당한 우편물이 도착합니다.

‘해당 건물 공매 예정’

무슨 말인지도 몰랐습니다.
공매라니? 이게 무슨 상황이죠?

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분명 등기부등본은 문제없었는데

이 부부가 받은 등기부등본은 정말 깨끗했습니다.
흰 종이에 아무 표기도 없는 수준.

그리고 공인중개사는
“신탁 회사에서 관리하니까 더 안전하다”는 말을 반복했죠.
믿을 수밖에 없었습니다.

그런데 알고 보니,
이 오피스텔은 60억 원 규모의 대출이 잡혀 있는 건물이었습니다.
하지만 그 채무 내역은 등기부등본 어디에도 없었어요.
왜냐고요?

 

바로 ‘신탁등기’였기 때문입니다.

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신탁등기? 처음 들어봤던 단어

신탁이 뭔지도 모른 채
“관리 회사가 있는 건 더 믿을 만하다”는 말만 듣고
계약한 결과가 이거였습니다.

신탁등기는 일반 근저당과 다릅니다.
건물 소유권 자체가 신탁회사 앞으로 넘어가고,
집주인은 그저 수익만 받아가는 구조죠.

문제는,
이 신탁된 건물에 대해 소유자와 계약을 맺어도
신탁회사 허가 없이 한 계약은 법적으로 무효라는 점입니다.

보증금도 보호 못 받고,
주택임대차보호법 적용도 받지 못합니다.

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공매 진행 후 보증금 돌려받을 수 있을까?

결론부터 말하면, 어렵습니다.

건물 전체가 공매에 넘어가면
기존 임대차 계약은 의미가 없습니다.
보증금은 채권 순위에서 밀리고,
법적 보호도 받지 못합니다.

이 부부 역시 공실이 된 건물에서
불법 임차인 신세로,
소송 준비만 하고 있었습니다.

이미 앞집은 경매로 팔렸고,
그 자리에 새로운 임차인이 들어오게 된다고 합니다.

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왜 이런 일이 생기는 걸까?

신탁등기는 등기부등본의 ‘갑구’에 표시됩니다.
하지만 대부분은 ‘을구’의 근저당 여부만 확인하죠.
바로 이 틈을 노리는 겁니다.

신탁 부동산은 대출이 있어도
등기에 표시되지 않고,
소유자가 아닌 신탁사가 임대 권한을 가지기 때문에
본 소유주와 계약을 하더라도 효력이 없습니다.

이걸 이용해
소유권은 신탁에 넘긴 뒤
여전히 자신이 집주인인 것처럼 계약을 맺는
신종 사기 수법이 기승을 부리는 중입니다.

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피해 막으려면, 갑구 꼭 보세요

전월세 계약할 때
등기부등본을 떼서 ‘갑구’에 신탁 표시가 있는지 확인하세요.
신탁이라면 반드시 신탁회사의 동의 문서가 있어야
법적 보호를 받을 수 있습니다.

아무리 등기가 깨끗해 보여도
신탁등기는 전혀 다른 구조입니다.

‘신탁 = 더 안전하다’는 건,
지금은 말도 안 되는 이야기입니다.

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신혼집을 찾으며 한 선택이
이렇게까지 위험할 수 있다는 걸,
이 부부는 실제로 겪으며 알게 됐습니다.

처음에는 자신이 무지했던 게 더 화가 났다고 하네요.
지금은 공부도 하며, 더 이상의 피해자가 나오지 않기를 바라고 있습니다.

전세 사기만 조심한다고 끝이 아닙니다.
신탁등기라는 낯선 단어 하나에도
보증금이 날아갈 수 있습니다.