한 줄로 갈리는 계약, 특약이 핵심입니다
아파트나 주택을 사고팔 때
계약서에 적힌 '특약' 한 줄이
잔금 이후 몇 달간의 분쟁을 좌우하는 경우가 많습니다.
당일 현장에서 급하게 계약서를 작성하는 분위기 속에서는
중요한 조항이 누락되거나, 누가 유리한 방향으로 적히기도 하죠.
그래서 계약 전에 미리 확인하고, 반드시 넣어야 할 특약 5가지 를 정리해봤습니다.
1. 현재 상태 기준으로 계약한다는 특약
“본 계약은 계약일 현재 시설물 상태 및 권리관계를 기준으로 체결한다”
가장 기본적이지만, 의외로 빠지는 경우도 있습니다.
이 조항이 없으면 매수인이 인수 후 작은 하자나 권리 문제로
“계약 내용과 다르다”고 주장하는 상황이 생길 수 있죠.
특히 오래된 주택이나 오피스텔 거래에서는
시설 노후로 인한 분쟁 가능성이 있으니 꼭 포함시켜야 합니다.
2. 계약 해지 시 위약 조건 명시
“매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 배상으로 계약 해지 가능”
민법상 내용이지만, 특약으로 명시되면 해석상 불확실성을 줄일 수 있습니다.
실제로 가계약금만 걸고 계약이 무산되는 상황에서
책임 소재가 불분명해지는 일이 종종 생기는데요,
이 문구 하나로 분쟁 가능성을 크게 낮출 수 있습니다.
3. 시설 하자 인지 및 면책 조항
거래 대상이 공실이거나 준공 후 시간이 흐른 매물이라면,
하자가 있는 부분을 계약 전에 고지하고, 특약으로 인지 확인을 남기는 게 안전합니다.
예시 문구:
“앞베란다 샤시와 천정 사이 누수는 매수인이 인지하였으며, 이후 관련 책임을 청구하지 않기로 한다”
이런 식으로 적으면 추후 “몰랐다”는 주장이나
작은 하자도 배상 요구로 이어지는 일을 막을 수 있습니다.
4. 근저당 등 채무 말소 관련 조항
등기부등본에 표시된 은행 대출이 잔금일까지 남아 있다면,
그 금액과 말소 시점을 계약서에 명확히 적는 게 필요합니다.
예시 문구:
“매도인은 땡땡은행 채무 3억 원을 잔금일까지 전액 상환하고 말소한다”
이 문구는 실거래 현장에서 등기이전까지
잔금·채무·말소 타이밍이 어긋나지 않게 조율하는 데 매우 유용합니다.
5. 전세 세팅 협조 관련 특약
매수인이 전입 대신 전세를 놓는 경우,
전세자금대출에 매도인의 서류 협조가 필요한 상황이 생깁니다.
구두로 “협조해 주세요”라고 해도
실제로는 등기명의자 동의서나 인감 등이 필요한 경우가 있어
특약에 협조 의무를 명시해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
예시 문구:
“매수인이 전세 세입자를 구하거나 전세자금대출을 실행함에 있어 매도인은 이에 적극 협조한다”
특약은 언제 넣는 게 좋을까?
가장 좋은 타이밍은 가계약금 송금 전입니다.
계약 전 미리 중개인에게 계약서 초안을 요청해
특약 내용을 점검하고, 조정하는 것이 중요합니다.
계약 당일 현장에서 발견된 이상한 문구는
바로 협상하기도 어렵고, 계약 전체를 어수선하게 만들 수 있거든요.
- 특약은 구두 말보다 확실한 문서 기록입니다
- 꼭 필요한 조항은 빠짐없이, 간단 명료하게
- 상황별로 맞춤형 특약을 사전에 준비해 두는 게 유리합니다
특약을 잘 설정하면, 계약 이후의 시간까지도 편안해집니다.
집을 사고팔기 전에, 이 다섯 가지 특약 체크리스트부터 확인해보세요.
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