북아현뉴타운 2·3구역, 지금 투자해도 괜찮을까?

서울에 살면서도
서대문구를 제대로 공부해본 사람,
생각보다 많지 않아요.

그런데 이상하게도
서대문구 안에서도 ‘북아현뉴타운’이라는 말이 나오면
뭔가 한 번쯤은 귀가 솔깃해지는 구석이 있죠.

특히 요즘처럼
마포, 용산, 성동까지 가격이 치솟고 나면
“그 옆인데도 아직 기회가 있을까?”
이런 궁금증 생기는 분들 많을 겁니다.

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신축이 너무 올랐다면, 그 다음 타자는?

요즘 서울에서 새 아파트 들어서면
대부분 바로 최고가를 갱신해요.

실제로 e편한세상 신촌, 힐스테이트 신촌, 신촌푸르지오
이 3개 단지가 지금 서대문구 시세를 리드하고 있죠.
특히 e편한세상 신촌은 2018년식임에도
입지 덕분에 여전히 ‘서대문 대장’으로 불립니다.

그런데 재미있는 건 이겁니다.
그 바로 옆, 북아현뉴타운 2·3구역은
아직 사업이 완전히 끝나지 않았다는 것.

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입지는 확실한데, 왜 이렇게 오래 걸릴까?

사업성이 좋은 지역은
재개발이 빠르게 끝나기 어렵다는 말,
한 번쯤 들어보셨을 거예요.

쉽게 말해,
“먹을 게 많으면 말이 많다”는 얘기입니다.

북아현 2구역, 3구역도 마찬가지입니다.
초역세권이고, 세대수도 크고,
입지도 뛰어난데다 마포랑도 인접해 있죠.

근데 그래서 오히려
이권 갈등도 많고 진행 속도는 더딜 수밖에 없습니다.

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왜 자꾸 ‘이게 마지막’이라는 말이 나올까

서울 원도심에서
2천 세대 넘는 새 아파트가 나올 수 있는 땅이
이제 거의 없어요.

이미 다 들어찼고,
남은 건 오래된 주택가 몇 군데뿐입니다.

북아현뉴타운처럼
도심업무지구 접근성 좋고
5호선 타면 광화문까지 금방인 곳은
진짜 몇 군데 안 남았어요.

게다가 일반 분양 물량도 꽤 되는 편이라
전체 사업성으로 봐도 매력적입니다.

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문제 없는 재개발 구역은 존재할까?

“저기는 시끄러워서 위험하지 않나?”
이런 질문 많이 받습니다.

근데 정작 조용하고 아무 문제 없어 보이는 지역은
정말 외곽에 있거나
입지 자체가 별로인 경우가 많더라고요.

조합 갈등, 소송 이슈, 시공사 교체 같은 것들,
물론 피곤하긴 하지만
완전히 끝나고 분양 들어가는 순간
가치가 확 바뀌는 케이스도 많습니다.

그래서 저는 항상 말해요.
“문제가 없어서 안 오른다”보다
“문제가 있어서 아직 안 오른다”가
투자자로선 더 기회일 수 있다고요.

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신축 부담된다면? 구축도 살펴볼 타이밍

e편한세상 신촌 같은 신축은
지금 15억~19억 정도 합니다.

비싸다고 느껴질 수밖에 없죠.
그렇다고 서대문구에 저렴한 구축이 없느냐?
그건 아니에요.

신촌 래미안, 두산 같은 단지들
여전히 10억 초반대에서 거래되고 있고,
입지도 꽤 괜찮은 편입니다.

물론 재건축 기대는 낮게 보시는 게 맞습니다.
대지지분도 낮고 용적률도 높아서
사업성이 크지 않거든요.

그냥 실거주용으로,
“서울 도심 역세권인데 이 정도면 괜찮다”
이런 관점으로 접근하면 나쁘지 않은 선택입니다.

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아쉬운 점? 분명히 있어요

학군이 약하다는 점,
이건 분명히 짚고 넘어가야 합니다.

초등학교는 잘 갖춰져 있어도
중고등 과정에서는 목동이나 강남으로
전학 가는 사례가 많더라고요.

아이 교육이 우선이라면
고민이 필요한 지역이긴 합니다.

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어떤 사람이 검토하면 좋을까?

✔ 마포는 너무 올랐다고 느끼는 분
✔ 광화문 출퇴근하거나 5호선 중요하게 보는 분
✔ 서울 원도심 새 아파트 공급 부족을 실감하는 분
✔ 당장 실입주보단 2~3년 뒤를 보는 분
✔ 분쟁 리스크 감수하더라도 입지 우선으로 보는 분

 

이런 분들이라면
북아현 2구역, 3구역 직접 현장도 한번 둘러보세요.

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다음 글에서는…

북가좌 뉴타운 쪽 이야기
그리고 서대문구 내에서
‘이 정도면 진짜 괜찮은데 아직 덜 알려진 곳들’
조금 더 소개해보려고 합니다.

도심권 새 아파트 관심 있으셨다면
그 내용도 같이 이어서 보셔도 좋을 것 같아요.