등기부등본은 깨끗했는데 경매 통보? 이런 계약 피하려면 꼭 확인하세요

등기부등본만 믿고 계약했다가 생기는 일

부동산 계약할 때
가장 먼저 확인하는 문서가 ‘등기부등본’입니다.

집주인 이름이 맞는지,
근저당 같은 설정이 있는지,
이 문서 하나로 집의 상태를 파악할 수 있으니까요.

그런데 문제는,
등기부등본이 아무리 깨끗해도 믿을 수 없을 때가 있다는 것입니다.

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등기부는 깨끗했는데, 경매 통보가 왔다?

실제 있었던 일입니다.

잔금까지 치르고 등기도 완료한 새 집주인이
얼마 지나지 않아 은행에서 ‘경매 개시 통지서’를 받았습니다.

 

"이전 집주인이 빌린 대출금을 안 갚았기 때문에
근저당 효력을 복구한다"는 내용이었죠.

 

당시 등기부등본은 깨끗했습니다.
근저당 말소도 확인했기 때문에
아무 의심 없이 계약했던 겁니다.

하지만 알고 보니
이전 소유자가 위조된 말소 서류를 가지고
근저당을 임의로 지운 뒤,
그 상태로 집을 팔아버린 사기였습니다.

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왜 이런 일이 가능한 걸까?

등기소에서는
서류가 정식 양식만 갖춰져 있으면
내용의 진위 여부는 따지지 않고
그대로 등기 처리를 합니다.

다시 말해,
누군가 위조 서류로 말소 신청을 해도
그걸 걸러내는 시스템이 현재로선 없습니다.

그래서 겉보기엔 깨끗한 등기부등본이라도
실제로는 담보가 살아 있는 집일 수도 있습니다.

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사기 피해, 예방할 수 있는 방법은?

이런 경우는 흔하지 않지만,
한 번 걸리면 피해가 큽니다.

특히 계약서 쓰기 직전,
혹은 잔금 치르기 전이라면
아래 세 가지 방법을 꼭 함께 확인하세요.

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1. 특약에 안전장치 넣기

계약서에 등기 상태 유지 의무를 명시하세요.

예시 특약 문구:

"계약일 현재 등기사항전부증명서 기준으로
근저당 및 기타 권리관계 이상 없으며,
잔금일까지 동일한 상태를 유지해야 한다.
위반 시 계약 해제 및 손해배상 책임을 진다."

 

이 문구 하나만 넣어도
나중에 문제가 생겼을 때
법적으로 대응할 수 있는 근거가 됩니다.

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2. 권리보험 활용하기

권리보험은 잘 알려져 있진 않지만,
부동산 권리 하자 때문에 생기는 손해를 보상해주는 제도입니다.

현재 국내에서 가입 가능한 대표 상품은 두 가지:

• 하나손해보험 ‘내집마련 권리보험’
• 퍼스트아메리카 ‘주거형 권리보험’

매매 기준으로 약 10만~15만 원 수준이며,
한 번 가입으로 장기간 보장됩니다.

매매 계약에만 가입 가능한 경우도 있고
전세형까지 보장하는 상품도 있으니
내용을 꼼꼼히 비교해보는 것이 좋습니다.

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3. 말소된 권리까지 직접 확인하기

등기부등본 발급할 때
‘말소사항 포함’으로 신청하세요.

그러면 과거에 존재했던
근저당이나 가압류 내역들이
빨간 줄 표시로 함께 나옵니다.

그리고 실제 말소가 정상적으로 진행됐는지
해당 금융기관 지점에 전화하거나
직접 방문해서 확인하는 것도 가능합니다.

이게 번거롭긴 해도
가장 확실한 방법입니다.

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실제 계약 전 체크리스트

✅ 계약서 특약 사항에 등기상태 유지 조항 넣었는가?
✅ 등기부등본은 말소사항 포함으로 발급했는가?
✅ 권리보험 가입 여부 검토했는가?
✅ 말소된 근저당이 정상적으로 해지된 것인지 확인했는가?

 

이런 확인 과정을 거치면
계약 리스크를 상당히 줄일 수 있습니다.

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부동산 계약,
특히 매매는 수억 원이 오가는 중요한 결정입니다.

눈에 보이는 서류만 믿지 말고,
상황별로 한 번 더 확인하고,
불안하다면 보험 같은 제도도 활용하세요.

내가 사려는 집의 진짜 권리관계는
오로지 내 발품과 체크리스트로만 확인할 수 있습니다.