서울 집값 왜 또 오르나? 실거주 수요 폭주와 대책 전망까지 정리

집값 왜 이렇게 올랐을까?

강남만 문제일까, 대책은 나올 수 있을까

서울 집값이 요동치고 있다.
예전엔 "올라도 너무 올랐다"는 말이 수식어였다면
요즘은 그 말을 몇 주째 반복해도 부족할 정도다.

현장을 돌면 이상하리만치 공통된 장면을 목격하게 된다.
매물이 없다.
있는 매물도 ‘잠시 생각해보겠다’는 말만 남기고 사라진다.
팔겠다고 했다가 연락 끊는 집주인도 많다.

그런데도 사겠다는 사람은 더 많다.

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거래가 줄었다고? 지금은 오히려 ‘사겠다는 사람’이 줄 선 상황

최근 몇 주만 봐도 가격이 매주 몇 천만 원씩 오르고,
심한 경우 일주일 새 1억 이상 뛰는 일도 있었다.

강남, 용산은 말할 것도 없고
광명, 안양, 수원, 하남 등 수도권 주요 지역으로도
이 분위기가 확산 중이다.

5억대 물건은 금방 사라지고,
10억 이상은 매물이 나와도 주인이 판다 말았다를 반복한다.
거래가 줄어든 게 아니라,
살 수 있는 물건 자체가 적어졌다고 느껴진다.

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이사 가고 싶은데 집을 못 산다

1주택자의 갈아타기 수요가 폭발 중

이해하려면 '무주택자' 입장이 아닌
‘집 하나 있는 사람’ 입장에서 보면 이해가 쉬워진다.

3~5년 살던 집 가격이 회복됐고,
그동안 모은 돈도 있고,
금리가 조금씩 내려오니
"이번엔 조금 더 넓고 좋은 데로 옮겨볼까?"
하는 수요가 자연스럽게 생긴다.

문제는,
살 만한 매물이 너무 없고,
보여주지도 않는 집이 많고,
전세가 낀 물건은 실입주가 어려우니
그 적은 매물을 두고 수요자들이 서로 붙는 구조다.

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갭투자? 지금은 실거주 전쟁이다

전세 낀 집은 거래가 어려운 구조다.
세입자가 집을 안 보여주기도 하고,
계약 갱신 청구권이 남아 있으면 입주도 쉽지 않다.

그러다 보니 ‘지금 당장 살 수 있는 집’만 골라서
매수 경쟁이 붙는다.
웃돈 주고라도 사겠다는 수요는 점점 늘고 있다.

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집주인이 팔기 어려운 구조,

그래서 ‘팔고 다시 사는 사람’이 늘고 있다

토지거래허가구역이 늘어나면서
강남, 용산, 여의도, 목동 등 주요 지역에선
실거주 목적이 아니면 아예 거래가 안 된다.

이러면 어떻게 될까?

‘지금 내 집 팔고 다른 곳으로 옮기자’
하는 1주택자들이 그 동네 집을 사서 실거주를 시작하고,
이전 집을 팔면서 다른 동네로 갈아타는 뫼비우스 띠가 시작된다.

거래가 끊기는 게 아니라
‘연쇄적인 갈아타기’가 계속 이어지는 상황이다.

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정책은 나올까?

지금 분위기, 규제가 나올 타이밍이다

이런 급등장에서는 정부도 가만히 있을 수 없다.
당장은 행정부 구성이 다 되지 않아 발표 시기가 애매하지만
길어야 한 달 안에는 방향이 나올 가능성이 높다.

문제는, 어떤 방향이냐는 것이다.

보유세를 다시 높이거나
임대차 3법을 유지한 채 추가 규제만 이어가면
시장 불안은 오히려 커질 수 있다.

공급 확대, 보유세 개편, 임대차 제도 재조정
이런 카드를 써야 시장이 어느 정도 숨통이 트일 수 있다.

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갈아타기 막는 구조, 어떻게 바뀌어야 하나

전세 계약 갱신권,
토지거래허가제,
DSR 규제,
후순위 대출 금지,
임대사업자 정책의 잦은 변경…

지금 이 모든 요소들이
"실거주를 원하는 사람들조차 집을 살 수 없게 만드는"
구조로 작동하고 있다.

그러니 팔 수 있는 사람도 없고,
살 수 있는 매물도 없고,
결국 가격만 오르는 악순환이 반복된다.

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마무리

집값은 단기간에 10~20%씩 오르고 있고,
특정 지역은 1개월 새 5억 이상 상승한 곳도 있다.

단순한 일시적 급등이 아니라,
정책, 심리, 시장 구조가 복합적으로 꼬여 있는 상황.

정부가 어떤 선택을 하느냐에 따라
지금의 ‘폭주’가 잠시 멈출 수도, 더 가속화될 수도 있다.

적어도 이번만큼은,
시장 참여자들이 신뢰할 수 있는 방향이었으면 좋겠다.

 

본 글은 외부 콘텐츠를 참고해 개인적인 해석과 관점으로 재정리한 글입니다.