자금조달계획서만 잘 써도 괜찮을 줄 알았다, 진짜 문제는 따로 있었다

자금조달계획서, 진짜 위험한 건 따로 있다

처음 부동산 계약서를 썼을 때,
진짜 긴장됐던 건 ‘세금’이었다.

특히 주변에서 들었던 이야기들.
“자금조달계획서 잘못 쓰면 국세청 조사 온다”
“증여로 오해받으면 세금 수천만 원”
이런 말들이 머릿속을 맴돌았다.

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조심해야 할 건 ‘깨끗한 거래’였다

한 사례를 들은 적 있다.
10억짜리 집을 대출 없이 전액 자기 돈으로 산 사람.
당연히 당당했겠지만 결과는 ‘세금 폭탄’이었다.

왜냐면 자금 출처가 10억이나 부족해 보였기 때문.
국세청은 당연히 의심했고,
금융 계좌부터 카드 사용 내역까지 전부 털어봤다고 했다.

오히려 대출을 어느 정도 섞거나
임대 보증금을 끼워서 ‘출처 부족액’을 줄이는 게
현실적인 절세 전략이 될 수 있다는 걸 그때 처음 알게 됐다.

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자금조달계획서는 어디까지나 시작일 뿐

처음엔 “계획서 잘 쓰면 끝”이라고 생각했다.
하지만 그게 세무조사의 출발점이 될 수 있다는 걸 몰랐다.

이 계획서는 시청이나 구청에 제출되지만,
최종적으로는 세무서로 전달돼서
“증여 의심이 있는지” “현금 흐름이 자연스러운지”
꼼꼼히 들여다보게 된다.

즉, 처음부터 플랜을 잘 짜는 게 중요하다.

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자기 자금 항목, 너무 솔직하면 오히려 위험할 수 있다

예전에 받았던 전세금,
부모님이 도와준 금액,
예금 이자 등등…

이런 걸 적을 때 다들 고민이 생긴다.
‘이거 증여로 걸리면 어쩌지?’

특히 이미 오래전에 받은 돈이면
신고 기한(3개월)이 지나버린 경우도 많은데,
괜히 지금 자진 신고했다가
10년 단위로 합산세율 맞는 사례도 있었다.

이건 오히려 신고 안 하는 게 더 유리할 수 있다.
단, 실제 조사에 들어갈 경우를 대비해
관련 자료는 미리 정리해 두는 게 좋다.

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‘부모님에게 빌린 돈’은 증여로 의심받기 쉽다

자금조달계획서엔 차입금도 쓸 수 있다.
특히 ‘그밖의 차입금’에 부모님이 등장하곤 한다.

하지만 문제는,
이게 국세청 입장에선 ‘거의 증여로 본다’는 점.

차용증을 쓰더라도

✔ 이자가 없거나
✔ 기간이 10년 넘게 길거나
✔ 갚는 흔적이 없다면

→ 증여로 추정하게 된다.

유튜브나 블로그에서
“2억 정도는 무이자로 써도 안 걸린다”는 말이 많은데
사실상 이자 안 주고 오래 끌면 거의 다 걸린다.

안전하려면 단기간 계약, 이자 송금 내역, 상환 기록까지
모두 챙겨야 한다.

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‘나는 계획서 안 내도 되는데요’ → 안심하면 안 된다

6억 이하 주택은 자금조달계획서 제출 의무가 없다.
하지만 그게 조사에서 벗어난다는 뜻은 아니다.

국세청은 PCI 분석이라는 걸 통해
소득, 소비, 자산 증감 등을 종합적으로 본다.

 

✔ 신용카드 쓴 내역
✔ 예금 증가분
✔ 이자·배당소득 자료

이런 걸 다 합쳐서
‘실제 자산이 너무 빠르게 늘었다’ 싶으면
자금 출처 조사를 한다.

즉, “나는 계획서 안 냈으니 괜찮겠지”는 착각이다.

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부채 사후관리? 이런 것도 본다고?

계획서에 부모님 돈을 ‘차입금’이라고 써놓고,
실제로는 부모님이 계속 갚아나간다면?

이건 국세청이 2년에 한 번씩 사후관리 대상으로 지정한다.

특히 증여세를 줄이기 위해
대출금처럼 신고해놓고
실제로는 원금·이자를 부모가 부담하면

→ 바로 ‘위장 증여’로 추징될 수 있다.

이런 거까지 보고 있다는 걸
공인중개사나 일반 블로그에선 거의 말해주지 않는다.

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결론은 하나, “출처 부족액을 줄여라”

내가 배운 건 딱 하나다.

‘조사받지 않는 게 절세다.’

아무리 계획서 잘 쓰고 차용증 챙겨도
한 번 조사 대상이 되면
내 과거 금융거래까지 다 털린다.

그래서 집을 살 때는

1️⃣ 자기 자금과 차입금의 균형
2️⃣ 대출도 일정 부분 활용
3️⃣ 조사 안 받게 출처 부족액 줄이기

이 셋을 철저히 고민해야 한다.

부동산 계약은 단 한 번일 수 있지만
세무조사는 그 뒤 10년까지 이어질 수 있다.