다가구 주택, 다세대 주택 구분 잘못하면 수억 세금 날립니다

서울에 있는 오래된 집 한 채.

겉보기엔 다 똑같은 원룸 건물인데
어떤 집은 세금이 수천만 원 나오고,
어떤 집은 4~5억씩 세금 폭탄 맞습니다.

차이는 아주 단순한 데서 시작됩니다.
“이 집이 다가구 주택이냐, 다세대 주택이냐.”

이 구분 하나가 양도세 비과세 여부를 결정하고
결과적으로 수억 원의 차이를 만들어냅니다.

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월세 15만원, 세금은 4억?

최근 실제 사례입니다.

서울의 한 집주인이
1주택 비과세 대상이라 생각하고 집을 팔았는데,
세무서에서 “비과세 대상 아님”이라고 통보했습니다.

이유는 딱 하나.
건물 옥상에 ‘작은 옥탑방’이 있었기 때문이죠.

이 옥탑방 때문에 층수가 하나 더해졌고,
다가구 요건에서 벗어난 겁니다.
결국 다세대 주택으로 판단돼 4억 원 넘는 세금이 발생했습니다.

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다가구 주택 요건, 정확히 따져봐야 함

세법상 ‘다가구 주택’으로 인정받으려면
세 가지 조건을 동시에 만족해야 합니다.

1. 주택으로 쓰는 층수가 3개 이하 (지하는 제외)
2. 전체 주거용 연면적 660㎡ 이하
3. 입주 가능한 세대 수 19세대 이하

이 중 한 가지라도 어기면,
비과세 특례를 받을 수 없습니다.

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표기만 ‘다가구’? 실질은 ‘다세대’면 세금 나옵니다

건축물대장에 ‘다가구’라고 되어 있어도
실제로는 다세대 요건에 해당하는 경우가 많습니다.

예를 들어,
1층 일부를 상가로 썼지만
나머지를 임차인이 주거용으로 썼다면
‘주택으로 사용하는 층수’로 포함돼
4층짜리 주택으로 분류될 수 있습니다.

또한 세대 수를 속이기도 쉽지 않습니다.
전입 세대 수나 임대 신고 건수,
우체통 개수, 현장 출입문 등을 세무서가 확인합니다.

실제 전입신고가 20세대 이상 되어 있거나
임대사업자 등록 당시 20건 이상 신고돼 있었다면
‘다세대 주택’으로 판정돼 비과세는 물 건너가게 됩니다.

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“건물 전체를 팔아야” 비과세 가능

다가구 주택이라도 호실별로 나눠 팔면
비과세 혜택은 받을 수 없습니다.

건물 전체를 한 번에 양도할 때만
‘1주택자’로 인정받고,
양도세 비과세 대상이 될 수 있습니다.

그래서 매각 시점에서 지분 나눔, 쪼개기 매매 등은
오히려 세금 부담만 키울 수 있습니다.

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옥탑방 하나, 정말 문제될까?

옥탑방이 주거용이면,
그 자체로 하나의 주택으로 판단됩니다.

전입신고가 되어 있지 않아도,
화장실·싱크대·출입문 등이 갖춰져 있으면
세무서에서는 주거 공간으로 보게 됩니다.

심지어 위성 사진으로도 옥탑 유무를 파악하고
현장 조사를 나가는 경우도 있습니다.

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“그럼 옥탑방 철거하면 되지 않나요?”

팔기 직전에 철거하면?
안 됩니다.

세법은 보유 기간 중 상태를 기준으로 판단합니다.
즉, 옥탑방을 철거하고 ‘다가구 요건’에 맞춰
2년 이상을 보유해야 비과세를 받을 수 있습니다.

일시적으로 철거하고 팔아버리면
기산일이 인정되지 않아 혜택을 못 받게 됩니다.

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실수로 다세대가 된 적 있다면?

중간에 임차인이 전입신고를 해서
일시적으로 다세대 주택으로 바뀐 경우라도
현재 시점에서 ‘다가구 요건’을 충족하고 있고,
다가구 상태로 2년 이상 보유했다면
비과세 적용이 가능합니다.

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정리하자면 이렇게 확인해 보세요

• 우리 집 층수는 3개 이내인가요?
• 1층 일부를 주택용으로 쓰는 임차인은 없나요?
• 옥탑방, 반지하가 주거용으로 쓰이고 있지는 않나요?
• 세대 수는 19세대 이하인가요?
• 전입 세대 수와 임대 신고 수는 정확히 몇 개인가요?
• 건물 전체를 한 번에 매각하려고 계획하고 있나요?

조금만 놓치면
진짜 수억 원 단위로 세금 차이가 납니다.

부동산 양도 전에
세무사와 꼭 상담하시고,
건축물 대장만 보지 말고
실제 현황도 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.