주택 신축할 때 이거 놓치면 나중에 자금 막힙니다

대출 줄어드는 이유, 이걸 몰라서 막히는 경우 많습니다

요즘 주택 신축 이야기를 들을 때마다
공통적으로 등장하는 키워드가 하나 있습니다.

바로 ‘소액 임차인 최우선 변제’예요.

이 개념을 간단히 말하면
은행이 대출을 해줄 때,
전세보증금 중 일정 금액은 보호해줘야 하니까
그만큼을 빼고 돈을 빌려준다는 겁니다.

문제는,
이걸 모르고 건물 지었다가
준공 후에 대출 금액이 예상보다 적게 나오는 상황이
자주 생긴다는 겁니다.

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예전엔 안 그랬는데,

지금은 ‘방 개수’ 기준으로 대출 줄어듭니다

몇 년 전까지만 해도
공사비 대출을 받을 땐 방 빼기 계산이 적용되지 않았습니다.
시공만 끝나면 담보대출 전환도
크게 문제 없었고요.

그런데 지금은 다릅니다.

건물 하나에 원룸이 여러 개 들어간 경우,
각 방마다 일정 보증금은 은행이 대출 산정에서 제외합니다.

쉽게 말해
방 10개짜리 건물이면
10 x 최우선 변제 보증금 = 그만큼 빼고
나머지로만 대출해준다는 뜻입니다.

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그러면 부족한 돈은?

결국 본인이 갚아야 합니다

대출이 줄어들면
그만큼 다른 방법으로 자금을 채워야 하겠죠.

그걸 ‘전세금 받아서 메우면 되잖아?’
라고 생각할 수도 있는데,
이게 지금은 굉장히 위험한 발상이 됐습니다.

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전세 보증금으로 공사비 충당?

지금은 전세 사기 리스크가 더 큽니다

예전 방식은 이랬죠.
건물 올린 뒤 방마다 전세 세입자 구하고,
보증금으로 부족한 자금 충당.

그런데 요즘은 그 방식 자체가
문제의 출발점이 되고 있어요.

전세 보증금은
세입자의 돈이자 은행이 보호해야 할 자금입니다.
그걸 시공사 비용으로 써버리면
결국 상환이 안 돼서 문제가 생기고,
이게 바로 전세 사기의 구조로 이어지게 됩니다.

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공사비 대출,

담보만으로 되는 게 아닙니다

공사비 대출은
단순히 땅을 담보로 잡는다고 나오는 게 아닙니다.

개인의 신용, 소득, 재산까지 다 같이 평가됩니다.

그래서 이걸 ‘담보대출’처럼 가볍게 보고
‘내 돈 거의 안 들어간 투자’라고 착각하기 쉬운데,
결국은 본인 책임으로 상환해야 할 돈이에요.

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투자금이 적게 든 것처럼 느껴지는 건

심리적인 착각일 수 있습니다

실제로는
아파트 담보 대출 받아서 공사비 충당해도
그건 빚일 뿐, 투자금이 줄어든 게 아닙니다.

그런데 계좌에서 현금 나가지 않았다는 이유로
‘나는 많이 안 넣었다’고 오해하게 되죠.

이런 착각은
준공 후에 더 큰 혼란으로 이어질 수 있습니다.

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신축 계획 중이라면

아래 세 가지는 반드시 체크하세요

1. 방 개수 × 소액임차인 보호금액 = 대출 제외액
2. 전세보증금으로 시공사 비용 충당 → 전세사기 구조화 가능성
3. 공사비 대출 = 신용대출 + 담보대출 복합 구조

초기 계획 단계에서 이걸 놓치면
준공 후 담보 대출이 예상보다 적게 나오고
급하게 자금 융통을 하다
계획 전체가 꼬일 수 있습니다.

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실제로 문제가 생긴 경우는 어떻게?

준공 후 담보 대출 전환이 늦어지거나
필요 자금보다 대출이 부족할 경우,
은행에 따라 일시적인 상환 유예를
검토해주는 사례도 있긴 합니다.

다만 조건이 까다롭습니다.
이미 계약된 전세가 있다거나
추가 상환 계획이 확실해야 하고,
기간도 3~6개월 정도로 제한됩니다.

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결론은 단순합니다.

처음부터 소액 임차인 보호금 계산을 넣고
공사비는 자기자금으로 확보해두는 것.

그게 안 되면
이후 단계에서 발이 묶이고
신용도까지 손상될 수 있습니다.

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👉 신축은 외형보다 ‘자금 구조’가 핵심입니다.
대출 계획까지 처음부터 꼼꼼히 짜는 게
리스크를 줄이는 유일한 방법입니다.