전세값 오를수록 집 사야 할까? 지금 부동산 시장 흐름 정리

전세가 치솟는 지금, 집을 사야 할 타이밍일까?

서울 아파트값이 또 들썩이고 있다.
강남만 오르던 분위기가
성북·노원·금천 같은 외곽까지 번지고 있다.

그런데 더 심각한 건 전세 시장이다.
이사 갈 집 자체가 부족하다.
전세 갱신할 때 보증금을 올리는 계약이 무려 70% 이상 늘었다고 한다.

계약갱신청구권 2년이 지나도,
'그냥 나가세요'보다 '올려주세요'가 더 많아졌다는 뜻이다.
이제는 전세가도 억 단위로 오르고 있다.

---

시장 흐름을 보면 타이밍이 보인다

서울 집값은 사이클이 분명하다.
폭락 → 침체 → 반등 → 상승 → 폭등
이 순환이 계속 반복됐다.

그런데 특이한 건,
이런 시장 상황과 관계없이 전세값은 거의 꾸준히 올랐다.
2009년부터 2022년까지 13년 동안
전세가는 사실상 쉬지 않고 우상향했다.

이런 데이터가 알려주는 건 하나다.
전세로 계속 살다 보면 언젠가는 매매보다 손해 보는 시점이 온다.

---

전세가가 오르면 매매가도 따라간다

시장에선 항상 이런 공식이 성립됐다.

"전세가가 먼저 오르면, 매매가는 나중에 오르고"
"전세가가 떨어지면, 매매가도 반드시 같이 떨어진다"

실제 그래프를 보면
전세가가 빠지면 매매가도 거의 지체 없이 떨어졌다.
역전세, 공급과잉, 고금리 시기에 매매도 무너졌다.

그런데 지금은?
전세값이 다시 반등하기 시작했고,
매매는 일부 지역에서 이미 꿈틀대고 있다.

---

반등장의 신호는 전세에서 먼저 나타난다

반포든 시흥이든 입지와 상관없이
모든 아파트가 2022년 50%까지 하락했다.
그게 폭락기였다.

이후 시장은 조금씩 회복세를 보이고 있다.
전세는 빠르게 오르고,
매매는 지역별로 등락을 반복하고 있다.

지금은 ‘폭등장’도 아니고 ‘완전한 상승장’도 아니다.
침체와 반등이 섞여 있는 복합 구간이다.
그래서 이 시기엔 조급함이 가장 위험하다.

---

지금 시장은 이렇게 요약할 수 있다

• 상급지 이동 수요는 계속 존재
• 전세 수요는 꾸준히 늘고 있고
• 신규 아파트 입주는 역대 최저 수준
• 당장 눈에 보이는 분양도 거의 없다
• 정부는 아직 뚜렷한 정책을 내놓지 않고 있음
• 금융기관은 상반기에만 대출 적극적, 하반기엔 잠잠해짐

이런 상황은 예측이 아니라 '이미 벌어진 일'이다.
앞으로 2~3년은 공급이 부족하고
전세가가 더 오를 가능성이 높다.

---

이런 때, 어떻게 움직여야 할까?

결론은 간단하다.
무리해서 사지 말고, 조급하게 움직이지 말 것.

하지만 조건이 맞는다면 준비는 지금부터 해 두는 게 맞다.
계약금 정도는 언제든 쓸 수 있게 만들고
전세를 살더라도 매수 전환을 상시 염두에 둬야 한다.

그리고 주의할 것.
시장 과열기에 나온 터무니없는 매도 호가에 휘둘리면 안 된다.
숨고르기 구간은 반드시 온다.
그때가 실거주 매수 타이밍이다.

---

나의 내 집 마련 기준 정리

• 매수는 단기 등락이 아닌 장기 흐름을 본다
• 임차는 언제든 매수로 전환할 수 있는 자금 여력을 갖춘다
• 정보는 유튜버의 말이 아닌 내 판단 기준으로 걸러서 본다

지금 시장엔
'지금 사지 않으면 기회 없다'는 메시지가 너무 많다.
하지만 냉정하게 보면,
지금도 오르고 있지만 숨고르기를 반복 중이다.

사실상 적절한 집값 눈치 구간이다.
이럴 때 기준 없이 덜컥 사는 건
나중에 더 큰 불안을 만들 수 있다.

---

마무리

전세가 계속 오르고 있다.
공급은 말라가고 있다.
금리는 내려가고 있다.

이런 흐름은
내 집 마련을 미루기만 할 이유가 되지 않는다.
준비된 사람에겐 지금도 기회일 수 있다.

단,
남들보다 조급하지 않고
내 기준 안에서 움직일 수 있어야 한다.